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五一樓市觀察
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http://shiquanmuye.com 發(fā)稿日期:2009-5-4
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上海:平淡促銷平靜觀望
2009-2012年中國別墅行業(yè)應(yīng)對新經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化及發(fā) 2008年以來，中國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展經(jīng)受了近幾年最為嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)和重大考驗(yàn)。盡管國際經(jīng)濟(jì)形勢發(fā)生了2009-2012年中國深圳房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)對新經(jīng)濟(jì)環(huán)境變 2008年以來，中國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展經(jīng)受了近幾年最為嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)和重大考驗(yàn)。盡管國際經(jīng)濟(jì)形勢發(fā)生了2009-2012年中國上海房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)對新經(jīng)濟(jì)環(huán)境變 2008年以來，中國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展經(jīng)受了近幾年最為嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)和重大考驗(yàn)。盡管國際經(jīng)濟(jì)形勢發(fā)生了2009-2012年中國北京房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)對新經(jīng)濟(jì)環(huán)境變 2008年以來，中國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展經(jīng)受了近幾年最為嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)和重大考驗(yàn)。盡管國際經(jīng)濟(jì)形勢發(fā)生了
經(jīng)歷了今年以來戲劇性的“回暖”勢頭，五一假日樓市就更有看頭。五一期間，上海、深圳等樓市“風(fēng)向標(biāo)”城市都舉行了大型房展會。不過，開發(fā)商似乎“低調(diào)”了許多，打折明顯減少，促銷總體平淡；看房者依然眾多，但觀望心理明顯增強(qiáng)。分析人士認(rèn)為，這種平靜與觀望背后透射出市場的理性。這種“理性”能否主導(dǎo)五一后的樓市？
五一房展會平淡促銷
5月1日開幕、為期4天的“2009上海房地產(chǎn)春季展示會”，是繼3月“上海之春房交會”后上海又一大型房展會。來自浙江、江蘇以及上海本地的200多家開發(fā)商和代理機(jī)構(gòu)參展。在浦東展覽館，也有一場房展會同期進(jìn)行。
不過，和往日房展會相比，開發(fā)商在本次房展上要“低調(diào)”得多。誘人的折扣已消失不見，大張旗鼓的購房“送車”、“送旅游”等優(yōu)惠也難覓蹤影。許多開發(fā)商以發(fā)放環(huán)保袋、小禮物等吸引看房者。
一家位于浦東中環(huán)線附近的知名樓盤在5月底將推出新房源，售樓人員告訴咨詢?nèi)巳海骸拔覀儧]有優(yōu)惠措施，我們就這個(gè)價(jià)格，要不要買你們自己考慮好了�！�
主辦“2009上海房地產(chǎn)春季展示會”的上海展覽中心(集團(tuán))有限公司營銷部副經(jīng)理陳其華說，以往的房展會上，開發(fā)商都“放得很開”，五花八門的促銷方式都會出現(xiàn)；但這屆房展會的促銷，總體比較平淡。
參展的上海寶山顧村板塊一項(xiàng)目營銷策劃負(fù)責(zé)人丁偉敏說，2008年，開發(fā)商們拿出過各種各樣的促銷策略，但銷售效果大多并不理想，畢竟影響購買的最主要因素還是房價(jià)；經(jīng)過去年樓市的調(diào)整，許多開發(fā)商都以為目前的房價(jià)已經(jīng)是“心理底價(jià)”。
平靜看房觀望心理重回市場
1日當(dāng)天，涌入上海展覽中心的人數(shù)超過去年同期房展會。但記者采訪發(fā)現(xiàn)，不少看房者很冷靜。和開放商的“按兵不動(dòng)”相對應(yīng)，看房者多抱以“靜觀其變”的心理。
“本以為五一期間會有大的優(yōu)惠，沒想到房價(jià)還是那么高！”3日，在上海浦西、浦東都逛了房展會的市民陳永躍說。讓他失望的是，他看中的寶山區(qū)中環(huán)附近的一個(gè)大型樓盤，今年3月份每平方米均價(jià)是1萬元，目前新開盤的價(jià)格反已漲到1.15萬元/平方米，他決定“還是再看看”。記者發(fā)現(xiàn)，這種觀望心理在上海的五一樓市中普遍存在。
上海某知名開發(fā)商在上海展覽中心外廣場一側(cè)的顯著位置搭起大型展臺，其推出的樓盤位于松江九亭板塊。客觀地講，其每平方米不到1萬元的均價(jià)還是有一定市場競爭力的。但多數(shù)看房者并不買賬�，F(xiàn)場接待人員介紹，1日前去預(yù)約看房的有23人，2日有11人，3日至中午時(shí)還只有1人，“比預(yù)想的少了很多”。
記者采訪發(fā)現(xiàn)，許多看房客抱著“等等看”的心理，直接原因是對開發(fā)商在房展會上的優(yōu)惠不夠有些失望，但根本原因還是對目前的市場“看不懂”。一位市民看房后告訴記者：“我倒想看看，這房價(jià)還能漲多久？”
“理性”能否主導(dǎo)五一后的樓市？
五一樓市，處在一個(gè)十分微妙的時(shí)間點(diǎn)上。市場人士分析，一方面，此前重點(diǎn)城市樓市“回暖”勢頭明顯，剛性需求明顯釋放，某些城市商品房成交量甚至超過了2007年高峰時(shí)期的水平。凝固已久的政策面也出現(xiàn)松動(dòng)，比如多年不變的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金比例將面臨調(diào)整。但另一方面，個(gè)別一線城市成交量出現(xiàn)較大波動(dòng)，房地產(chǎn)投資也遠(yuǎn)未樂觀，一些開發(fā)商迫不及待地逆市提價(jià)。全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會REICO工作室最近發(fā)布的報(bào)告認(rèn)為，判斷徹底回暖為時(shí)尚早，樓市仍處存貨銷售期。
在此背景下，五一期間一線城市的房展會呈現(xiàn)出的“平靜”局面，反映了市場理性一定程度地回歸。
“以前，房子每平方米賣1萬元時(shí)，大家還在想能不能賣到2萬元，結(jié)果還真有；但是現(xiàn)在上海市中心房子賣到每平方米3萬元，還盼望能漲到四五萬嗎？不可能了。”房產(chǎn)營銷策劃人丁偉敏說，暴漲暴跌傷害的是整個(gè)市場，現(xiàn)在很多樓盤定價(jià)都在回歸理性。寶山區(qū)中環(huán)線附近一大型樓盤銷售經(jīng)理告訴記者：“我們堅(jiān)持每一期新推房源都保持每平方米均價(jià)有1000元至1500元的漲幅，現(xiàn)在的定價(jià)不會被短時(shí)間內(nèi)的市場波動(dòng)打亂節(jié)奏�！�
“2009上海房地產(chǎn)春季展示會”主辦方工作人員白永平說：“看得出來，目前開發(fā)商和購房者都在觀望。謹(jǐn)慎不見得是壞事，理性才能主導(dǎo)市場健康發(fā)展�！�
北京:表現(xiàn)平平
五一期間，記者走訪了多家在售樓盤。在位于朝陽區(qū)的華紡易城售樓處，銷售人員向記者介紹，該樓盤推出139平方米的三居，均價(jià)在14300元每平方米左右，五一期間購房在總房款上優(yōu)惠兩萬元。這位銷售人員透露，5月1日當(dāng)天，139平方米的三居就有多套已被認(rèn)購。
在該樓盤樣板間，前來選房的李先生說：“我發(fā)現(xiàn)最近一段時(shí)間的房價(jià)有了一定幅度的上漲，二手房表現(xiàn)得更明顯，但新房也不便宜�！�
鏈家地產(chǎn)東四環(huán)外一家門店工作人員告訴記者，今年五一期間來看房的人并沒有預(yù)期的多，5月1日人流最少，后兩天平均每天有30人左右前來咨詢和看房。她特別強(qiáng)調(diào)，目前二手房源明顯少，業(yè)主的心態(tài)也發(fā)生了改變，與前一段相比，房價(jià)有了一定幅度的上調(diào)。
根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)、亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，5月1日、5月2日兩天，北京期房商品住宅網(wǎng)上簽約分別為619套、253套，呈現(xiàn)出逐日遞減的態(tài)勢。五一前兩天，期房商品住宅日均成交325套，環(huán)比4月份樓市的日均成交445.7套也下降了27%。
亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍認(rèn)為，國家對休假時(shí)間的調(diào)整，對樓市產(chǎn)生了一定的影響。小長假期間，消費(fèi)者縮減消費(fèi)計(jì)劃，選擇購房的群體相應(yīng)減少，一定程度上造成了樓市銷量的下降。
高姍指出，雖然總體成交量不大，但今年五一期間與去年同期相比，樓市銷量仍有大幅增長，據(jù)統(tǒng)計(jì)，與2008年五一長假期間期房商品住宅日均僅成交131.7套相比，2009年同比大漲231%，這說明樓市仍處于回暖的進(jìn)程中。
二手住宅成交量表現(xiàn)平平。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì)顯示，5月1日、5月2日二手住宅網(wǎng)上簽約套數(shù)僅為154套，而此前4月30日、4月29日簽約套數(shù)分別達(dá)580套、916套。
根據(jù)我愛我家的統(tǒng)計(jì)，4月北京二手房市場的整體交易均價(jià)為12366元每平方米，相比3月攀升了9.18%。
我愛我家控股公司副總裁胡景暉指出，隨著北京市第一季度二手房成交量的提升，少部分業(yè)主開始哄抬房價(jià)，導(dǎo)致成交無法達(dá)成；同時(shí)，少數(shù)房主為漲價(jià)惡意違約，導(dǎo)致目前合同毀約率上升。他認(rèn)為，二手房業(yè)主不應(yīng)看到市場交易回暖就盲目漲價(jià)，這很有可能錯(cuò)過出售的最佳時(shí)機(jī)。
北京中原地產(chǎn)公司三級市場部副總經(jīng)理宮萍也表示，目前市場中一部分業(yè)主在樓市回暖之際趁機(jī)提價(jià)，在沒有新的房產(chǎn)政策的刺激下，業(yè)主的提價(jià)行為或許將刺激買房者形成新一輪的觀望，加上后市需求跟進(jìn)不足，樓市或?qū)⒂瓉硇乱惠喌恼{(diào)整期。
成都：房交會現(xiàn)場“火爆”開發(fā)商強(qiáng)調(diào)低價(jià)格
僅5月2日一天，成都市就成交了各類房屋1371套，成交面積13.22萬平方米，成交金額6.81億元，來自成都市房管局統(tǒng)計(jì)的33屆成都房交會交易成績顯示。
用“火爆”來形容這屆房交會并不為過。5月2日中午，記者在去房交會會場的途中，樓盤廣告琳瑯滿目，甚至連路邊修建道路的臨時(shí)隔離板上，也貼著售樓廣告。
與兩年前的房產(chǎn)廣告多強(qiáng)調(diào)“高品質(zhì)”不同的是，如今這些廣告更突出“低價(jià)格”。在距離房交會會場5公里外的一個(gè)黃金路段的路口，一個(gè)巨幅廣告牌上寫著“房價(jià)往低了想，生活往三房想”。兩年前，同一塊廣告牌，寫的卻是完全相反的廣告語“誰能跑贏明天的房價(jià)”。
房交會的主會場儼然就是一個(gè)開發(fā)商相互廝殺、沖鋒陷陣的戰(zhàn)場。一排排舉著“最低××萬”小牌子的美女促銷隊(duì)，一遍遍地“巡游”；各路售樓先生、小姐在道路兩旁不厭其煩地發(fā)放廣告；開發(fā)商們精心安排的容貌姣好的導(dǎo)購員，慷慨激昂地發(fā)表著“我的樓盤，你值得擁有”等演說。
很多購房者都有過這樣的經(jīng)歷：搬一個(gè)小板凳深夜坐在售樓部的門前排隊(duì)，為的就是能夠成為較早進(jìn)入售樓部選一套讓自己滿意的房子。雖然漂亮的售樓小姐偶爾也會圍著你端茶倒水，甚至還會放起流行音樂讓你在深夜排隊(duì)中不會覺得太無聊，但這樣的購房經(jīng)歷無論如何都沒辦法和“消費(fèi)者就是上帝”聯(lián)系起來。
但在成都五一節(jié)的房交會上，購房者的“待遇”發(fā)生了天翻地覆的變化：專人陪同、專車接送、可口咖啡、精致糕點(diǎn)……
在會場外的廣場上，停滿了大大小小的看房直通車，既有高檔豪華的大巴車，也有緊湊實(shí)用的面包車。無一例外的是，隨時(shí)想看房，隨時(shí)就有車接送。
在會場內(nèi)，售樓小姐笑容可掬的態(tài)度令人受寵若驚。遇到此類人物，記者總是深表歉意地說：“我不買房，只是看看�！钡玫降拇饛�(fù)千篇一律：“沒有關(guān)系，看看也需要我給介紹介紹啊！”與幾年前售樓小姐總是“你愛買不買”的態(tài)度大相徑庭。5月2日，正午12時(shí)剛過，太陽高高掛著，對于一向講究愜意生活的成都人來說，正是吃過午飯、在河邊喝茶的好時(shí)候。然而，房交會會場外，在可以容納數(shù)千輛汽車的停車場里，記者找了20多分鐘，才等到了一個(gè)停車位。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，當(dāng)天各開發(fā)商共接待了近7萬名看房者。
一些開發(fā)商說，7萬人來看房說明了什么，說明了成都房市的剛性需求，只不過由于經(jīng)濟(jì)不景氣，很多購房者壓抑著自己的購買沖動(dòng)。
開發(fā)商們對市場的認(rèn)識和判斷是有依據(jù)的。根據(jù)成都市房管局的統(tǒng)計(jì)，今年1至3月，成都市累計(jì)成交商品房600萬平方米，為歷年同期最高，比去年一季度增長了78%，比2007年一季度增長了24%。其中，中心城區(qū)成交商品住宅為300萬平方米。
但與火熱的成交量相比，成都的房價(jià)暫時(shí)沒有出現(xiàn)上漲跡象。自2008年1月以來，成都中心城區(qū)商品房成交均價(jià)在經(jīng)歷了連續(xù)13個(gè)月的下跌之后，目前基本維持在每平方米5100元左右�！斑@也說明成都房市的復(fù)蘇還只是量的回暖，整個(gè)市場的回暖還需要時(shí)間�！笔忻窳挝陌赫f。
福州:旺季歸來，還是跌回“望季”？
像國內(nèi)不少大中城市一樣，福州樓市今年一季度顯現(xiàn)“小陽春”行情，房價(jià)隨之看漲。然而4月份以來，“回暖”勢頭明顯回落，以致“五一”期間的樓市讓人難以分辨是旺季歸來，還是又將深跌回觀望狀態(tài)。
在福州市金山新城，記者2日隨機(jī)探訪兩家被吹捧為全市銷量排名前列的樓盤，記者在這兩家售樓部看到，銷售場面卻是比較冷清，好不容易來了一群看房客，來去匆匆，售樓小姐連端茶送水的機(jī)會都沒有。
在一家售樓部展示大廳，巨大的模型沙盤上“矗立”著十幾棟商品樓房，大多數(shù)的“樓頂”上都插著“保留房源熱銷中”的牌子。記者向售樓小姐一番詢問得知，插著那些牌子的房子都已有客戶預(yù)訂，售樓部就暫時(shí)把房子都“保留”起來，但多數(shù)預(yù)訂房子的客戶還未支付訂金，所以仍被繼續(xù)“熱銷”�！叭绻粗心奶追孔�，拿現(xiàn)金來預(yù)訂，為別人保留的房子也是可以先給你的�！笔蹣切〗闱那牡馗嬖V記者。
在另一家售樓部，樓層低的、中小戶型的都被告之“已售罄”，現(xiàn)正熱銷中的是高層、大戶型的優(yōu)質(zhì)房源。再問房價(jià)，每平方米7000元起的價(jià)格頓時(shí)讓不少年輕的看房者目瞪口呆�！斑@個(gè)樓盤去年底剛推出時(shí)均價(jià)為每平方米5800元，春節(jié)后就漲到6000元以上，現(xiàn)在又漲了一截。要買得起，只有再等等看�！币粚δ贻p男女對記者說。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，福州等城市房地產(chǎn)市場今年一季度出現(xiàn)一波“小陽春”行情，并非是這些地方樓市降價(jià)促銷做得好，而是去年第四季度以來國家和地方相繼出臺減免稅費(fèi)等刺激樓市新政策，釋放了一部分被壓抑已久的剛性需求，使交易迅速地活躍起來。
進(jìn)入4月，福州樓市的“回暖”勢頭開始明顯回落。業(yè)內(nèi)人士分析，一方面，一季度釋放的高性價(jià)比房源現(xiàn)已基本被市場消化完；另一方面，由于前一段時(shí)間成交量持續(xù)走好，部分開發(fā)商暗漲房價(jià)，對剛性需求群體的影響比較大。
從5月1日、2日兩天的成交量來看，福州樓市存在跌回“望季”的可能。據(jù)福州市房地產(chǎn)交易登記網(wǎng)的實(shí)時(shí)統(tǒng)計(jì)，這兩天福州城區(qū)日均商品房成交量僅為100套左右，與4月份日均成交量相比進(jìn)一步下降。
房產(chǎn)專家認(rèn)為，一季度樓市“回暖”缺乏經(jīng)濟(jì)基本面的支持，只是市場調(diào)整階段的正常波動(dòng)，“回暖”將是短期的、局部的和階段性的。近幾年來，房價(jià)的大起大落逐漸讓購房者更趨理性，樓市在進(jìn)一步的調(diào)整過程中，買賣雙方博弈也將更趨激烈。
記者觀察到，福州開發(fā)商現(xiàn)為加快消化大量積壓的存量房，回籠資金，多數(shù)在建的樓盤項(xiàng)目已經(jīng)停建或半停建，以減少繼續(xù)增加的房源供應(yīng)量。福建省一家大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人透露，截至目前，福州市存量房總面積估計(jì)達(dá)800萬平方米，相當(dāng)于2006年福州市商品房住房年供應(yīng)總量的兩倍左右。
“過去房子好賣的時(shí)候，銀根也松，依靠銀行貸款，開發(fā)商只要有地，可以同時(shí)開工建設(shè)四五個(gè)樓盤�，F(xiàn)在的情況完全不同了，房子不好賣了，開發(fā)商資金都套在了開工的樓盤上，以前貸的款沒有及時(shí)還給銀行，銀行怎么肯再繼續(xù)貸款�！边@位負(fù)責(zé)人告訴記者，“今年6月份之前，是房企還貸的高峰期，開發(fā)商們的緊日子真的要開始了�！�
杭州：開發(fā)商兇猛降價(jià)促銷
五一小長假，由于開發(fā)商降價(jià)促銷，杭州許多市民將度假計(jì)劃改成看房，不少商品房售樓處出現(xiàn)了自2007年下半年以來就沒有再出現(xiàn)過的火爆場面。
5月2日，杭州盡管下起了雨，但是在位于杭州遠(yuǎn)郊的樓盤———保利東灣售樓部，現(xiàn)場人流仍然不減。位于蕭山的樓盤———順發(fā)和美家，盡管今年6月才開盤，但是售樓部現(xiàn)場也來了不少購房者。
開發(fā)商降價(jià)促銷更兇猛。位于濱江區(qū)的樓盤———中興·和園從5月1日起，推出購兩房存二萬抵六萬，購三房存二萬抵八萬的活動(dòng)，吸引消費(fèi)者下單；新帝·朗郡樓盤計(jì)劃于5月10日推出200多套房源，雖然開盤時(shí)間和價(jià)格還沒有出爐，但是已經(jīng)推出了“存一抵五”活動(dòng)，只要購房者在售樓部預(yù)交5000元，在開盤當(dāng)日選房可抵25000元房款。
不過，房產(chǎn)專家認(rèn)為樓市的火爆場面不會持續(xù)太久，判斷樓市走出低谷為時(shí)尚早。不難發(fā)現(xiàn)，性價(jià)比高的樓盤是此輪熱銷樓盤的主力，目前只是低總價(jià)、低單價(jià)剛性需求的房子成交比較活躍。有分析人士認(rèn)為，只要房價(jià)沒有調(diào)整到位，樓市就不可能步入全面復(fù)蘇。
▲5月1日，市民在深圳會展中心舉行的春季房地產(chǎn)交易會展廳了解樓盤信息。當(dāng)日，為期5天的2009中國(深圳)春季房地產(chǎn)交易會暨中國(深圳)城市土地展在深圳會展覽中心開幕。 - ■ 與【五一樓市觀察】相關(guān)新聞
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